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Como orçar uma reforma de edificação pelo método CUB

Por Arq. Me. Iberê Moreira Campos e equipe

Analisando o projeto enviado vimos que é uma casa térrea com 61,53 m² de área total, que será reformada em aproximadamente 50% da área. O arquiteto levantou que o custo de uma casa destas, nova, pelo CUB, é de R$ 1.600 / m². Portanto o custo base será de 61,53 x R$ 1600 = R$ 98448 =~ R$ 100.000.

É preciso ressaltar que este valor é sem BDI e sem considerar fundações, parte externa, projetos, administração da obra e outros fatores que não fazem parte do CUB diretamente. Na prática, se fôssemos orçar uma obra com o BDI como tem que ser o valor facilmente chegaria a uma faixa entre R$ 180.000 a R$ 220.000, mas vamos esquecer isto e nos fixar apenas no custo básico.

Conforme foi dito, seriam alterados 50% do prédio, portanto temos um custo base de R$ 100.000 / 2 = R$ 50.000. Supondo que é uma obra que não vai precisar de habite-se, podemos estimar o seguinte BDI:
• Projeto e aprovação nos órgãos públicos 5%
• Administração da obra 15%
• Taxa de risco: 10%
• Custo financeiro, impostos, averbação, etc. 5%
• BDI TOTAL: 35%

Nos valores acima, consideramos uma taxa média para o projeto, aprovação nos órgãos públicos e administração ou fiscalização da obra, apenas para demonstrar o cálculo. Sabendo-se que o BDI será de 35% temos então que o valor total da obra será de R$ 100.000 x 1,35 = R$ 135.000.

O valor acima é o total que o proprietário vai gastar, sendo que dali aproximadamente 20% (R$ 10.000) seria pago ao arquiteto, a princípio, para fazer o projeto e administrar a obra. Este valor deve ser negociado entre as partes.

A estimativa acima não cobre todos os detalhes e nem os valores estão corretas, mas a estrutura do cálculo é esta. Se quiser usar este cálculo para um outro caso, favor fazer a adequação e complementação dos valores.

Devemos alertar, também, para o fato de que nesta análise preliminar já estamos alterando 50% do edifício, mas certamente o restante, aquilo que será mantido, também irá precisar de pequenas correções e modificações. No mínimo, vai precisar de pintura. Isto significa que o prédio está ruim ou que é inadequado para o uso que se fará dele. Recomendamos cuidado em casos assim, pois se ao longo do projeto forem incluídas mais modificações talvez o custo de reforma fique proibitivo e seja melhor derrubar o edifício atual e fazer outro novo.

Publicado em 26/10/2007 às 09:12 hs, atualizado em 03/04/2018 às 19:14 hs


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